Nieuws van en voor bouwgerelateerde bedrijven

23-8-2003

Zonder ingrijpen overheid blijft woningmarkt uit balans

De populariteit van de huurmarkt of de koopwoningenmarkt is afhankelijk van de conjunctuur en economische parameters. Wat zouden de gevolgen zijn voor de koopsector als de rente met 3 procent zou stijgen, waardoor de maandlasten met 50 procent zouden toenemen?

De gevolgen zouden niet alleen in de nieuwbouw te voelen zijn, maar ook koop en verkoop in de voorraad zou een fikse deuk oplopen. Overigens zouden ook de gevolgen voor de nieuwbouw van huurwoningen desastreus zijn. De hoogte van de onrendabele top zou tot een acute stillegging van bouwplannen leiden. Dat is weliswaar heel vervelend voor de bouwnijverheid, maar anti-cyclisch bouwen is eerder iets voor de overheid dan voor particulieren.

Als je de woningmarkt vandaag uit balans noemt, komt de vraag op wanneer er sprake is van evenwicht. Is dat het geval als vraag en aanbod op elkaar aansluiten op het punt van prijs en kwaliteit, in ruimtelijk opzicht? Als de consument betaalt wat het kost? Als er jaarlijks 100.000 nieuwe woningen worden gebouwd? Als er jaarlijks 37.500 woningen aan de voorraad worden onttrokken om de kwaliteit van die voorraad te vergroten? Als er sprake is van concurrentie op de woningmarkt? Als de volkshuisvesting bijdraagt aan het verminderen van werkloosheid en vandalisme of positief geformuleerd meehelpt om kinderen kansen te bieden?

De meeste van deze vragen hebben een beleidsachtergrond. Bewoners mogen niet zelf beslissen hoeveel zij over hebben voor het wonen. Zo bezien is het een markt met nogal wat bijzondere kenmerken. Het evenwicht zal in de komende jaren naar verwachting steeds meer gevonden moeten worden door een beroep te doen op de individuele draagkracht en bereidheid zelf te betalen. Fiscale veranderingen rond de eigen woning zijn onvermijdelijk en zullen tot een beperking van de steun aan de eigenaar leiden. Een vergroting van subsidies naar huurders ligt niet in de lijn der verwachting. Corporaties zullen daarop worden aangesproken, zoals dat ook nu het geval is.

Rol corporaties

Kunnen corporaties deze aanspraken aan en willen ze worden aangesproken? Gelet op nieuwbouw van woningen is hun bijdrage van jaarlijks 10.000 nieuwe sociale woningen aan de onbalans op de woningmarkt beperkt. De corporaties hebben het bij de dalende nieuwbouwcijfers het meest laten afweten. De onrendabele top ligt velen duidelijk te zwaar op de maag. Wat vroeger alleen voor ingewijden zichtbaar was in de vorm van jaarlijkse objectsubsidies van het rijk, moet nu in één bedrag op tafel komen. Uit de kas van de corporatie. Veel corporaties zien zich gedwongen delen van hun bezit te verkopen om het financieel mogelijk te maken. Zij doen dit tegen hun zin. Bovendien wil het niet erg vlotten met de verkoop van het bestaande bezit.

Het bouwen van woningen voor de verkoop om huurwoningen betaalbaar op de markt te kunnen brengen, is goed beschouwd eigenlijk ook geen corporatietaak. Zo worden corporaties verantwoordelijk voor de verdeling van financiële middelen zonder objectieve criteria. Dit kan gemakkelijk leiden tot willekeur, zoals hier en daar is vast te stellen.

Tegelijk is het moeilijk voor corporaties de ontwikkeling op de markt goed te beoordelen. Een paar jaar geleden op het hoogtepunt van de populariteit van de koopwoning, vreesden velen voor een snelle omvangrijke leegstand van huurwoningen. Nu is de situatie totaal anders. Op dit moment worden de in het kader van de herstructurering beoogde te slopen complexen grif verhuurd en dragen deze positief bij aan de jaarinkomsten van corporaties. Bedrijfseconomisch is dit voor een corporatie positief te noemen. Veel bewoners zullen dit positieve gevoel delen. Ik zou deze reden van achterblijvende nieuwbouw dan ook geen onbalans willen noemen. Een prikkel voor nieuwbouw ontbreekt. Dit blijkt ook op enige schaal voor projectontwikkelaars te gelden. Er is een gebrek aan koopkrachtige vraag.

Wat doet het Rijk?

Het meest opvallend aan de discussie over de woningmarkt is daarom de rol van het Rijk. Van een gericht stimulerend extra beleid is momenteel geen sprake. Structureel zwaar telt de invloed van de rijksoverheid op de woningbouw vandaag via het ruimtelijk beleid.

Via dit beleid is er invloed op de aantallen nieuwe woningen. In beperkende zin dan. In positieve zin kan ik weinig aanwijzen. Het aantal gewenste woningen in de Nota Wonen heeft dus maar een beperkte betekenis. De markt moet voor de realisering zorgen. Corporaties in belangrijke mate voor de huurmarkt. Particulieren en ontwikkelaars voor de eigen woning. Men zoekt het maar uit. De onevenwichtigheden uit het verleden die mede oorzaak zijn van de huidige situatie, worden niet aangepakt.

Mocht het Rijk toch nog wat meer willen doen, dan zou mijn voorkeur uitgaan naar een modern huurbeleid dat zich op een echte markt richt. Dat zou het voordeel betekenen van het schrappen van veel regelgeving. Het fiscale beleid rond de eigen woning kan in het voetspoor van deze wijzigingen eveneens op de helling. Het zal tijd kosten, maar uiteindelijk zal dat resulteren in één echte woningmarkt. Die zal af en toe best uit balans zijn, maar niet permanent, zoals nu.

Adri Buur,
directeur van het EIB