Nieuws van en voor bouwgerelateerde bedrijven

1 juli 2006

‘Schlimmbauen’ op basis van levensduurkosten

Hoe goed de woningscheidende wand ook is, de vloer wordt bij het omzetten van kantoren in woningen de maatgevende zwakke schakel en bepaalt de maximaal haalbare waarde die meestal onder de normwaarde ligt.

Er zijn technische achteraf oplossingen zoals het toepassen van een doos-in-doos constructie, maar daar hangt een kostprijs aan en dat terwijl bij de meeste transities de budgetten beperkt zijn. Zeker als het ombouwen tot woningen vanwege leegstand, onder het mom van beter een laag rendement dan geen rendement, als een noodzakelijk kwaad wordt gezien. Nee, er is maar één les mogelijk: We moeten bij het bouwen veel beter rekening houden met mogelijke toekomstige functieveranderingen. Vreemd trouwens dat daar geen regelgeving voor is.

Er zijn veel gebouwen die nog steeds op de automatische piloot op basis van schijven of een skelet met kanaalplaatvloeren worden gebouwd. Zonder een specifieke plek voor de leidingen levert dat echter zeer inflexibele resultaten op. Je kunt er eenvoudigweg niets meer mee. De truc is eenvoudig: Zorg voor voldoende ingebouwde geluidsisolatiegaranties en een fysieke bereikbare plek voor leidingen die tot bij de gebruiker kunnen worden verdeeld en zorg dat die leidingen ook in het proces in één arbeidsgang kunnen worden aangebracht. Dat zou bij de bedoelde constructie nog steeds kunnen met een verhoogde vloer of soms ook met een leidingvoerende gevel, maar dat gebeurt in de praktijk eigenlijk nooit. Toevoegingen kosten immers volume en leiden tot meerkosten.

Als recent voorbeeld waarbij ik mij weer verbaasde geldt de Nijmeegse kantoortoren ‘Fifty Two Degrees’. Een markant gebouw, maar ook hier weer een skelet met kanaalplaatvloeren en in tegenstelling tot wat wordt geclaimd, 70.000 vierkante meter onvervalste starheid. Een kantoortoren is bij een landelijke leegstand van 6,5 miljoen vierkante meter op zich al opmerkelijk (ruim 1procent van de leegstand).

O.k., Philips wordt hoofdhuurder en heeft een langdurig contract gesloten, maar het zuigt uiteindelijk weer andere gebouwen leeg. Een verlaagd plafond zal het woord flexibiliteit nog enige inhoud moeten geven. Met een verdiepingshoogte van 3,90 m is daarvoor wel ruimte, maar hoe flexibel is dat nou echt? Weer een onwetende eigenaar die de waardeontwikkeling niet in verband heeft gebracht met technische oplossingen, denk ik dan. Wat jammer toch! En dat terwijl de flextechnieken gewoon voor het oprapen liggen. De vorm cq. het profiel van het gebouw is absoluut spectaculair en daarin zit ook wel wat, met name constructief, lef, maar het had zoveel beter gekund en zeker op basis van levensduurkosten ook aanzienlijk economischer.

Verkocht
Of het gebouw ooit voor wonen geschikt zou zijn is sowieso al de vraag, maar mocht het ooit worden overwogen dan gaat het door de gemaakte keuzes bij voorbaat op het geluid al mis. Dat geldt overigens ook voor andere functies. Die beperking is nu helaas ingebouwd. De additionele investeringen zullen straks weer te hoog blijken te zijn om een transitie haalbaar te maken. Gelukkig, zo zou je bijna willen concluderen, is er ook geen leidingflexibiliteit bereikt. Dat zou met dat gegeven alleen maar weggegooid geld zijn geweest. Wellicht is in dit geval de opdrachtgever toch wel slim geweest, want de hete aardappel is wel erg snel doorgegeven. Op 23 mei 2006 werd bekend dat de toren inmiddels is verkocht aan een Duitse investeringsbank. Weten die veel? Geen Slimbouwen maar Schlimmbauen of zoiets.

Prof.dr.ir. Jos J.N. Lichtenberg is hoogleraar productontwikkeling aan de TU/e faculteit Bouwkunde. Verder is hij actief als innovatieadviseur in de bouw, is hij voorzitter van de stichting Slimbouwen® (www.slimbouwen.nl) en van het Europees Kenniscentrum voor Bouw Innovatie.

e-mail: j.lichtenberg@home.nl

Meer info: Slim bouwen