Nieuws van en voor bouwgerelateerde bedrijven

13 augustus 2014

Boekpublicatie: '50 vragen over erfpacht'

Vragen over erfpacht beantwoord

Erfpachters hebben behoefte aan meer rechtsbescherming, wettelijke regeling te summier

 

Erfpacht is mede door de kredietcrisis onder vuur gekomen; meer dan ooit. Door financiële crisis zijn banken kritischer gaan kijken naar de financiering van huizen op erfpacht. Het schrijven van het boek “50 vragen over erfpacht” door advocaat Mark van Weeren is mede ingegeven door de schrijnende situaties die ontstaan bij een canonsprong: de extreme verhoging van de canon (de vergoeding voor de erfpacht) bij herziening na het verstrijken van een overeengekomen periode van erfpacht (meestal 30 of 50 jaar).

Diverse gemeenten hebben erfpacht “afgeschaft” maar daarmee verdwijnt erfpacht niet. In die gemeenten waar erfpachters de mogelijkheid kregen de grond te kopen van de eigenaar blijkt dat nog niet de helft van de erfpachters van de gelegenheid gebruik maakt om de grond te kopen (Rapport Ervaringen met Erfpacht, 2013).

Daartegenover zijn er gemeenten en projectontwikkelaars die juist erfpacht weer gebruiken voor woningbouwprojecten teneinde woningen voor een goede prijs in de markt te kunnen zetten. Zo is erfpacht destijds in een tijden van crisis geïntroduceerd in Amsterdam teneinde betaalbare woningen te laten bouwen, omdat de gemeente daar zelf geen geld voor had. Ook corporaties gebruiken erfpacht om woningen te kunnen verkopen (bijvoorbeeld Koopgarant). Erfpacht biedt dus ook kansen indien weg gekoerst wordt van de negatieve aspecten zoals onredelijke erfpachtvoorwaarden, hoge uitgifteprijs en onredelijk hoge canon.

Erfpachters hebben dringend behoefte aan meer rechtsbescherming. De wettelijke regeling is zeer summier, zeker in vergelijking met pacht van landbouwgrond. Daar in wordt de agrarische ondernemer door een groot aantal wetsartikelen zeer beschermd tegen de grillen van de grondeigenaar. Maar een burger met erfpacht moet terugvallen op algemene rechtsbeginselen als redelijkheid en billijkheid. Dat heeft in de praktijk slechts beperkte rechtsbescherming opgeleverd. Voor juristen en advocaten ligt er een uitdaging om de rechtsbescherming en daarmee de rechtspraak rond erfpacht verder te ontwikkelen. Een paar trucs die erfverpachters stelselmatig toepassen:

1. canon (de vergoeding voor de erfpacht) berekenen over waarde van een perceel die is toegevoegd door investeringen van de erfpachter zelf;
2. een onjuiste grondslag voor canonberekening kiezen, zonder dat de waarde eerst genormaliseerd is wegens alle beperkingen van de erfpacht;
3. de meerwaarde van een bebouwd perceel grotendeels toerekenen aan de grond;
4. onnodige en onterecht opslagen in de canon verwerken, zoals een risico-opslag en administratiekosten (voor één factuur per jaar).

De kritiek op erfpacht in Amsterdam heeft in het akkoord van het nieuwe college geleid tot de optie van eeuwigdurende erfpacht. Dat betekent dat de erfpachter nog eenmaal langs de kassa mag om voor altijd de vergoeding door de erfpacht (canon) af te kopen. De canon kan dan eeuwigdurend afgekocht worden. Deskundigen bestuderen die mogelijkheid nu. De erfpachter betaalt dan vrijwel de volledige prijs voor de grond, maar wordt nooit eigenaar. De politieke partijen in het college in Amsterdam die allemaal een recht van koop wilden voor de erfpachter hebben nu het tegenovergestelde afgesproken: het erfpachtstelsel wordt voortgezet met nog een extra mogelijkheid om de erfpachter meer geld uit de zak te kloppen, aldus de auteur.

In het boek worden veel vragen beantwoord waar erfpachters mee rondlopen:

• Is het zinvol de grond te kopen van de eigenaar?
• Hoe kom ik van onredelijke erfpachtvoorwaarden af?
• Waar moet de erfpachter op letten bij taxatie van de grond?
  
• Mag de gemeente zo maar de erfpachtvoorwaarden wijzigen?
• Is er rechtsbescherming tegen extreme canonverhoging?
• Kan de eigenaar de canon verhogen als de erfpachter zijn woning wil verkopen?
• Wat kan de erfpachter vorderen bij de rechter?

Op deze vragen en nog veel meer geeft dit handzame boek de pasklare antwoorden voor erfpachters, eigenaren, vastgoedprofessionals en andere betrokkenen bij erfpacht.

zie: Erfpachtboek